คู่มือซื้อบ้าน
ซื้อบ้านในกรุงเทพฯ ต้องทำอย่างไร: ขั้นตอนครบทุกขั้น ปี 2569
7 ขั้นตอนตั้งแต่ตั้งงบจนโอนที่สำนักงานที่ดิน พร้อมระยะเวลา เงินจอง และสิ่งที่เปลี่ยนไปหากผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ
สรุปสั้น ๆ: การซื้อบ้านในกรุงเทพฯ มี 7 ขั้นตอน คือ ตั้งงบรวม ยืนยันรูปแบบการถือครองที่ถูกกฎหมาย คัดและเยี่ยมชมโครงการ วางเงินจอง ทำสัญญาจะซื้อจะขาย เตรียมเงินหรือขอสินเชื่อ และจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน บ้านสร้างเสร็จพร้อมโอนมักใช้เวลา 4–8 สัปดาห์ ส่วนบ้านที่ยังก่อสร้างอยู่ อาจใช้ 6–18 เดือนจากวันทำสัญญาถึงวันส่งมอบ คนไทยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เต็มรูปแบบ ส่วนชาวต่างชาติต้องใช้โครงสร้างอื่น ซึ่งควรตัดสินใจเป็นอันดับแรก
ขั้นตอนการซื้อบ้านในกรุงเทพฯ ทีละขั้น
| ขั้นตอน | เกิดอะไรขึ้น | ระยะเวลาโดยทั่วไป | เงินที่เกี่ยวข้อง |
|---|---|---|---|
| 1. งบประมาณ | ราคาบ้าน + ค่าโอน + เฟอร์นิเจอร์ + เงินสำรอง | ก่อนเยี่ยมชม | — |
| 2. รูปแบบการถือครอง | ชื่อคนไทย คู่สมรสคนไทย สัญญาเช่า บริษัท หรือคอนโด | ก่อนเยี่ยมชม | ค่าที่ปรึกษากฎหมาย |
| 3. คัดและเยี่ยมชม | เทียบ 3–5 โครงการ ลองเดินทางจริง | 1–3 สัปดาห์ | — |
| 4. จอง | จองแปลงที่ต้องการ รับร่างสัญญา | วันที่ตัดสินใจ | เงินจอง มักราว 50,000–500,000 บาท |
| 5. ทำสัญญา | ลงนามสัญญาจะซื้อจะขาย | 7–30 วันหลังจอง | เงินทำสัญญา มักราว 5–10% |
| 6. การเงิน | อนุมัติสินเชื่อ หรือโอนเงิน | 2–6 สัปดาห์ | ค่าประเมินหากกู้ |
| 7. โอน | ตรวจบ้าน แล้วจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน | 1 วัน | ยอดคงเหลือ + ค่าใช้จ่ายวันโอน |
เงินจองและสัดส่วนเงินทำสัญญาแตกต่างตามผู้พัฒนาและโปรโมชัน ตัวเลขข้างต้นเป็นช่วงที่พบบ่อย ไม่ใช่กฎตายตัว
ขั้นที่ 1: ตั้งงบรวมทั้งหมด
ราคาบ้านเป็นเพียงส่วนหนึ่ง ควรเผื่อค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมินราชการ มักแบ่งจ่ายกับผู้ขาย) ค่าจดจำนองหากกู้ ค่าส่วนกลางล่วงหน้า และค่าเฟอร์นิเจอร์–ตกแต่ง ซึ่งบ้านหรูมักราว 10–15% ของราคา ดู ค่าใช้จ่ายทั้งหมดอย่างละเอียด
ขั้นที่ 2: ยืนยันรูปแบบการถือครอง
ขั้นนี้คือจุดที่ผู้ซื้อคนไทยและชาวต่างชาติแตกต่างกัน
หากคุณเป็นคนไทย
ถือกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและบ้านในชื่อตนเองได้ด้วยโฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) หากสมรสกับชาวต่างชาติ ก็ยังซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวในชื่อตนเองได้ ดู ซื้อบ้านกับคู่สมรสคนไทย
หากคุณเป็นชาวต่างชาติ
โดยทั่วไปชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ทางที่ใช้กันคือ จดทะเบียนเช่าที่ดินไม่เกิน 30 ปีพร้อมถือกรรมสิทธิ์ตัวบ้าน สิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกิน หรือซื้อคอนโดมิเนียมแทน ดูการเปรียบเทียบใน ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม
ขั้นที่ 3: คัดและเยี่ยมชมโครงการ
เริ่มจากทำเลก่อน แล้วค่อยกรองด้วยราคา ควรเยี่ยมชมอย่างน้อย 3 โครงการเพื่อเทียบขนาดที่ดิน วัสดุ และส่วนกลาง ที่บ้านตัวอย่างให้ขอข้อมูลต่อไปนี้
- เลขแปลง ขนาดที่ดิน และทิศของบ้านที่คุณจะได้จริง
- รายการสเปก (อะไรรวมในราคา อะไรเป็นของตกแต่งเฉพาะบ้านตัวอย่าง)
- กำหนดก่อสร้างเสร็จ และระยะเวลารับประกัน
- อัตราค่าส่วนกลางต่อตารางวา และเงินกองทุน
ดูโครงการ ตามทำเล หรือ ตามงบประมาณ ก่อนออกไปดูจริง
ขั้นที่ 4: จองบ้าน
สัญญาจองช่วยกันแปลงที่คุณต้องการไว้ระยะสั้น ระหว่างเตรียมสัญญา อ่านเงื่อนไขการคืนเงินก่อนจ่าย เพราะเงินจองหลายโครงการไม่คืนเมื่อเลยกำหนดทำสัญญา
ขั้นที่ 5: ทำสัญญาจะซื้อจะขาย
สัญญากำหนดราคา งวดชำระ สเปก วันส่งมอบ และค่าปรับ ควรตรวจเป็นพิเศษ
- ชื่อใดจะอยู่บนโฉนด และถือครองในรูปแบบใด
- ใครจ่ายค่าใช้จ่ายวันโอนรายการใด
- หากก่อสร้างล่าช้าหรือธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ จะเกิดอะไรขึ้น
- ระยะเวลารับประกันโครงสร้างและงานระบบ
ควรให้ทนายความอิสระตรวจสัญญา โดยเฉพาะผู้ซื้อชาวต่างชาติ
ขั้นที่ 6: เตรียมเงิน
ผู้มีรายได้ในไทยขอสินเชื่อบ้านจากธนาคารไทยได้ ใช้เวลาอนุมัติราว 2–6 สัปดาห์ ต้องใช้เอกสารรายได้และผลประเมินของธนาคาร ทางเลือกสินเชื่อสำหรับชาวต่างชาติมีจำกัด และมักต้องมีรายได้ในไทยและใบอนุญาตทำงาน ผู้ซื้อต่างชาติจำนวนมากจึงจ่ายเงินสด เงินที่โอนจากต่างประเทศควรโอนเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และระบุวัตถุประสงค์ว่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ธนาคารออกเอกสารที่สำนักงานที่ดินอาจขอ
ขั้นที่ 7: ตรวจบ้านและโอนที่สำนักงานที่ดิน
ก่อนวันโอน ตรวจบ้านด้วยเช็กลิสต์หรือจ้างผู้ตรวจบ้านมืออาชีพ และบันทึกจุดบกพร่องเป็นลายลักษณ์อักษร ในวันโอน ผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือผู้รับมอบอำนาจ) ไปที่สำนักงานที่ดิน ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี แล้วเจ้าหน้าที่จะบันทึกเจ้าของใหม่หรือสัญญาเช่าลงในโฉนด รับกุญแจเมื่อชำระยอดครบ
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
- วางเงินจองก่อนตัดสินใจเรื่องรูปแบบการถือครอง
- เทียบแค่ขนาดบ้าน แต่ไม่เทียบขนาดที่ดิน
- เข้าใจว่าโปรโมชัน “ฟรีค่าโอน” ครอบคลุมค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมด
- ใช้คนไทยหรือบริษัทไทยถือที่ดินแทน (นอมินี) ซึ่งผิดกฎหมายไทย
แหล่งข้อมูล
- กรมที่ดิน — การจดทะเบียนและค่าธรรมเนียม: dol.go.th
- ธนาคารแห่งประเทศไทย — กฎเกณฑ์การโอนเงินจากต่างประเทศ: bot.or.th
- กรมสรรพากร — ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์: rd.go.th
คำถามที่พบบ่อย
ซื้อบ้านในกรุงเทพฯ ใช้เวลานานเท่าไร
บ้านสร้างเสร็จพร้อมโอน มักใช้ 4–8 สัปดาห์จากวันจองถึงวันโอน บ้านที่ยังก่อสร้าง อาจใช้ 6–18 เดือนจากวันทำสัญญาถึงวันส่งมอบ
ซื้อบ้านต้องใช้เงินจองและเงินทำสัญญาเท่าไร
ผู้พัฒนามักเก็บเงินจอง (มักราว 50,000–500,000 บาท) และเงินทำสัญญาประมาณ 5–10% ส่วนที่เหลือจ่ายวันโอน เงื่อนไขต่างกันตามผู้พัฒนาและโปรโมชัน
ชาวต่างชาติซื้อบ้านในกรุงเทพฯ ได้ไหม
ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของตัวบ้านได้ แต่โดยทั่วไปถือที่ดินไม่ได้ ส่วนใหญ่ใช้การจดทะเบียนเช่าที่ดินไม่เกิน 30 ปี หรือซื้อคอนโดแทน
โอนบ้านทำที่ไหน
ที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินตั้งอยู่ ผู้ซื้อและผู้ขาย หรือผู้รับมอบอำนาจ ไปในวันโอนและชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่นั่น