ผู้ซื้อชาวต่างชาติ
ซื้อบ้านในไทยกับคู่สมรสคนไทย: กฎสำหรับคู่สมรสชาวต่างชาติ
การซื้อบ้านเมื่อคู่สมรสฝ่ายหนึ่งเป็นคนไทย การลงนามที่สำนักงานที่ดิน และสิทธิที่จดทะเบียนกับพินัยกรรมที่ช่วยคุ้มครองคู่สมรสชาวต่างชาติ
สรุปสั้น ๆ: คนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่ดินในไทยในชื่อตนเองได้ ที่สำนักงานที่ดิน คู่สมรสทั้งสองลงนามยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย และที่ดินจะไม่เป็นของฝ่ายต่างชาติ ฝ่ายต่างชาติจดชื่อเป็นเจ้าของร่วมในที่ดินไม่ได้ แต่คุ้มครองสิทธิตนเองได้ด้วยการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย หรือสัญญาเช่า และทั้งคู่ควรทำพินัยกรรม
ขั้นตอนการซื้อ
- คู่สมรสคนไทยเป็นผู้ซื้อ ที่ดิน (และมักรวมตัวบ้าน) ตามสัญญาซื้อขาย
- ลงนามร่วมที่สำนักงานที่ดิน ในวันโอน คู่สมรสทั้งสองยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย ไม่ใช่สินสมรส
- จดทะเบียน ฝ่ายไทยถูกบันทึกเป็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียวในโฉนด
- สิทธิสำหรับฝ่ายต่างชาติ (ถ้าต้องการ) จดสิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย หรือสัญญาเช่าได้ในวันเดียวกัน
นำบัตรประชาชนหรือหนังสือเดินทางของทั้งสองฝ่าย ทะเบียนสมรส (แปลและรับรองหากจดที่ต่างประเทศ) และทะเบียนบ้านของฝ่ายไทยไปด้วย
สินส่วนตัว vs สินสมรส
กฎหมายครอบครัวไทยแยกสินส่วนตัวของคู่สมรสแต่ละฝ่ายออกจากสินสมรสที่ได้มาระหว่างสมรส สินสมรสโดยปกติเป็นของร่วมกัน แต่ชาวต่างชาติถือส่วนแบ่งในที่ดินไม่ได้ การลงนามที่สำนักงานที่ดินจึงแก้ปัญหานี้ โดยบันทึกว่าที่ดินซื้อด้วยเงินส่วนตัวของฝ่ายไทย จึงเป็นของฝ่ายไทยเพียงผู้เดียว
| เอกสารวันโอน | ผู้เตรียม |
|---|---|
| บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน | คู่สมรสคนไทย |
| หนังสือเดินทาง | คู่สมรสต่างชาติ |
| ทะเบียนสมรส (แปลและรับรองหากจดที่ต่างประเทศ) | ทั้งสองฝ่าย |
| หนังสือยืนยันที่มาของเงิน | ทั้งสองฝ่าย ลงนามที่สำนักงานที่ดิน |
| หนังสือมอบอำนาจ หากฝ่ายใดไปไม่ได้ | ฝ่ายที่ไม่ได้ไป |
วิธีคุ้มครองคู่สมรสต่างชาติ
| สิทธิ | สิ่งที่ฝ่ายต่างชาติได้ | ระยะเวลา | เหมาะกับ |
|---|---|---|---|
| สิทธิเก็บกิน | ใช้และเก็บดอกผลจากที่ดินและบ้าน | ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิต | อยู่บ้านต่อได้หากการสมรสสิ้นสุดหรือคู่สมรสเสียชีวิต |
| สิทธิเหนือพื้นดิน | กรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน | ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิต | เมื่อฝ่ายต่างชาติเป็นผู้จ่ายค่าบ้าน |
| สิทธิอาศัย | สิทธิอยู่อาศัยในบ้าน | ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิต | ความมั่นคงในการอยู่อาศัยแบบเรียบง่าย |
| สัญญาเช่า | สิทธิใช้แต่เพียงผู้เดียวตามสัญญา | ไม่เกิน 30 ปี | การจัดการที่ชัดเจนแบบเชิงพาณิชย์ |
| พินัยกรรม | แผนมรดกของทั้งสองฝ่าย | — | บุตรและการสืบทอดในครอบครัว |
สิทธิที่จดทะเบียนจะปรากฏในโฉนด ผู้ที่ซื้อหรือรับจำนองที่ดินภายหลังจึงเห็นได้ สิทธิตลอดชีวิตสิ้นสุดเมื่อเสียชีวิตและตกทอดเป็นมรดกไม่ได้
จะเกิดอะไรขึ้นถ้า…
…หย่าร้าง
เพราะที่ดินถูกบันทึกเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย ฝ่ายต่างชาติโดยทั่วไปจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องในตัวที่ดิน สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน หรือสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ยังคงอยู่ตามเงื่อนไข สัญญาก่อนสมรสที่จดพร้อมการสมรสช่วยให้ชัดเจนยิ่งขึ้น
…คู่สมรสคนไทยเสียชีวิต
ที่ดินตกทอดตามพินัยกรรมหรือตามกฎหมาย ชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกที่ดินในฐานะทายาทโดยธรรม โดยทั่วไปต้องจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่ทางการกำหนด เว้นแต่มีข้อยกเว้น บุตรที่มีสัญชาติไทยรับมรดกได้ตามปกติ สิทธิเก็บกินหรือสิทธิอาศัยตลอดชีวิตที่จดไว้ ช่วยให้ฝ่ายต่างชาติอยู่ในบ้านต่อได้
…คู่สมรสต่างชาติเสียชีวิต
สิทธิตลอดชีวิตของฝ่ายต่างชาติสิ้นสุดลง สัญญาเช่าอาจตกทอดถึงทายาทหากสัญญาอนุญาต ควรให้พินัยกรรมของฝ่ายต่างชาติครอบคลุมทรัพย์สินในไทยด้วย
ที่มาของเงิน
หากเงินมาจากฝ่ายต่างชาติหรือจากต่างประเทศ ให้โอนเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ระบุวัตถุประสงค์ชัดเจน เช่น “ซื้ออสังหาริมทรัพย์” และเก็บเอกสารธนาคารไว้ เก็บหลักฐานการใช้เงินส่วนตัวของฝ่ายไทยด้วย เพราะหนังสือที่ลงนามเป็นการยืนยันอย่างเป็นทางการ
ทางเลือกด้านสินเชื่อ
คู่สมรสคนไทยที่มีรายได้ในไทยขอสินเชื่อบ้านจากธนาคารไทยในชื่อตนเองได้ บางธนาคารพิจารณารายได้ของฝ่ายต่างชาติประกอบในฐานะผู้กู้ร่วม แต่นโยบายแตกต่างกัน การอนุมัติขึ้นกับรายได้ เอกสาร และผลประเมินของธนาคาร
เช็กลิสต์สำหรับคู่สมรส
- ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าจะแบ่งค่าซื้ออย่างไร และหากแยกทางจะเป็นอย่างไร
- เลือกสิทธิที่จะจดทะเบียน (สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย หรือสัญญาเช่า) ให้เหมาะกับสถานการณ์
- เตรียมเอกสารการสมรสที่รับรองและแปลแล้วก่อนวันโอน
- ทำพินัยกรรมตามกฎหมายไทยทั้งสองฝ่าย
- ใช้ทนายความไทยที่เป็นอิสระ ที่ดูแลทั้งสองฝ่าย หรือแยกคนละคน
ที่เกี่ยวข้อง: ทางเลือกทั้งหมดสำหรับชาวต่างชาติ · ขั้นตอนการซื้อบ้าน
แหล่งข้อมูล
- กรมที่ดิน — การได้มาซึ่งที่ดินของคนไทยที่สมรสกับคนต่างด้าว: dol.go.th
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บทบัญญัติว่าด้วยทรัพย์สินระหว่างสามีภริยา สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และสิทธิอาศัย
- ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 บทบัญญัติว่าด้วยที่ดินที่ได้มาโดยทางมรดก
คำถามที่พบบ่อย
ภรรยาหรือสามีคนไทยซื้อที่ดินได้ไหม
ได้ คนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติซื้อที่ดินในชื่อตนเองได้ หลังคู่สมรสทั้งสองยืนยันที่สำนักงานที่ดินว่าเงินที่ใช้เป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย
ใส่ชื่อคู่สมรสต่างชาติในโฉนดได้ไหม
ไม่ได้ในฐานะเจ้าของที่ดิน แต่จดสิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย หรือสัญญาเช่าให้ฝ่ายต่างชาติไว้ในโฉนดได้
ถ้าหย่าบ้านจะเป็นของใคร
ที่ดินที่บันทึกเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทยโดยทั่วไปยังเป็นของฝ่ายไทย สิทธิที่จดไว้ให้ฝ่ายต่างชาติยังคงอยู่ตามเงื่อนไข