ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม: เปรียบเทียบ 6 ทางเลือกที่ถูกกฎหมาย

สรุปสั้น ๆ: ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของ “ตัวบ้าน” ในไทยได้ แต่โดยทั่วไปถือกรรมสิทธิ์ “ที่ดิน” ไม่ได้ ยกเว้นกรณีจำกัดมาก ประมวลกฎหมายที่ดินสงวนการถือครองที่ดินไว้ให้คนไทยและบริษัทที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก ผู้ซื้อต่างชาติจึงถือกรรมสิทธิ์ตัวบ้านควบคู่กับสิทธิในที่ดินที่จดทะเบียน ซึ่งที่นิยมคือการเช่า 30 ปี หรือซื้อห้องชุดคอนโดแบบกรรมสิทธิ์ ซึ่งชาวต่างชาติถือได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร การให้คนไทย “ถือแทน” (นอมินี) ผิดกฎหมาย และอาจทำให้ถูกบังคับจำหน่ายที่ดิน

กฎหมายไทยให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอะไรได้บ้าง

กฎหมายไทยแยกที่ดินออกจากสิ่งปลูกสร้าง ชาวต่างชาติจึงเป็นเจ้าของบ้านในฐานะสิ่งปลูกสร้าง จดทะเบียน ขาย และส่งต่อได้ ขณะที่ที่ดินใต้บ้านเป็นของผู้อื่น ทุกทางเลือกด้านล่างจึงเป็นเรื่องของ “ความมั่นคงของสิทธิใช้ที่ดิน” นั่นเอง

เปรียบเทียบ 6 ทางเลือกที่ถูกกฎหมาย

ทางเลือก	สิ่งที่ถือ	ระยะเวลาสูงสุด	ความเสี่ยงหลัก
เช่าที่ดิน + เป็นเจ้าของบ้าน	สัญญาเช่าที่ดินที่จดทะเบียน และกรรมสิทธิ์ตัวบ้าน	30 ปีต่อการจดทะเบียนหนึ่งครั้ง	คำมั่นต่อสัญญาอาจไม่ผูกพันเจ้าของที่ดินรายใหม่
สิทธิเหนือพื้นดิน	สิทธิเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินผู้อื่น	ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิต	สิ้นสุดตามกำหนดหรือเมื่อเสียชีวิต
สิทธิเก็บกิน	สิทธิใช้และเก็บดอกผลจากที่ดิน	ไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิต	ตกทอดทางมรดกไม่ได้
คอนโดกรรมสิทธิ์	กรรมสิทธิ์ห้องชุดเต็มรูปแบบ	ถาวร	ต้องอยู่ในโควตาต่างชาติ 49% และไม่ใช่บ้านเดี่ยว
คู่สมรสคนไทยซื้อที่ดิน	คู่สมรสเป็นเจ้าของที่ดิน ฝ่ายต่างชาติอาจถือสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดิน	ถาวร (ฝ่ายคนไทย)	ต้องลงนามว่าที่ดินเป็นของคู่สมรสคนไทย
ลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ	ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่	ถาวร	ต้องลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาท และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีมหาดไทย

ทางเลือกที่ 1: เช่าที่ดิน แล้วเป็นเจ้าของบ้าน

เป็นทางที่ชาวต่างชาติซื้อบ้านเดี่ยวใช้มากที่สุด เจ้าของที่ดิน (มักเป็นผู้พัฒนาหรือคนไทย) ให้เช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะใช้บังคับได้เกิน 3 ปี ส่วนตัวบ้านจดทะเบียนกรรมสิทธิ์แยกต่างหาก

เรื่องที่ต้องรู้เกี่ยวกับการต่อสัญญา

หลายสัญญาเขียนว่า “30 + 30 + 30 ปี” แต่จดทะเบียนได้เฉพาะช่วงแรก 30 ปี ส่วนการต่ออายุเป็นคำมั่นตามสัญญาที่ศาลอาจไม่บังคับต่อเจ้าของที่ดินรายใหม่ จึงควรตีราคาบ้านเป็นสิทธิ 30 ปี และถือว่าการต่ออายุเป็นโบนัส

ทางเลือกที่ 2: สิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกิน

สิทธิเหนือพื้นดินให้คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ไม่ใช่ของคุณ ส่วนสิทธิเก็บกินให้สิทธิใช้ที่ดิน ทั้งสองจดทะเบียนในโฉนดได้ไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ และมักใช้คู่กับสัญญาเช่า เหมาะกับคู่สมรสและการจัดการในครอบครัวมากกว่าการลงทุน เพราะสิทธิตลอดชีวิตสิ้นสุดเมื่อเสียชีวิต

ทางเลือกที่ 3: ซื้อคอนโดแทน

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดได้เต็มรูปแบบ หากสัดส่วนต่างชาติรวมทั้งอาคารไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด และนำเงินซื้อเข้ามาเป็นสกุลเงินต่างประเทศ หากต้องการกรรมสิทธิ์เต็มและอยู่ใกล้เมือง คอนโดหรูย่านสาทรหรือสุขุมวิทอาจเหมาะกว่าบ้าน

ทางเลือกที่ 4: ซื้อผ่านคู่สมรสคนไทย

คนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติซื้อที่ดินในชื่อตนเองได้ ที่สำนักงานที่ดิน ฝ่ายต่างชาติลงนามยืนยันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นของคู่สมรสคนไทย หลายคู่จดสิทธิเก็บกินหรือสิทธิเหนือพื้นดินให้ฝ่ายต่างชาติเพื่อความมั่นคง อ่าน คู่มือสำหรับคู่สมรส

ทางเลือกที่ 5: มาตรา 96 ทวิ — ทางการลงทุน

มาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน เปิดให้ชาวต่างชาติที่ลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาทในการลงทุนที่กำหนด และคงไว้อย่างน้อย 5 ปี ยื่นขอที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) การอนุญาตขึ้นกับดุลพินิจและมีผู้ใช้น้อยมาก ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อน

แล้วการใช้บริษัทไทยล่ะ

บริษัทจำกัดที่คนไทยถือหุ้นข้างมากถือที่ดินได้ แต่การตั้งบริษัทที่ผู้ถือหุ้นคนไทยเป็นเพียงผู้ถือแทนชาวต่างชาติเป็นการกระทำผิดกฎหมาย และสำนักงานที่ดินจะตรวจสอบบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นหรือกรรมการต่างชาติเมื่อซื้อที่ดิน ใช้บริษัทเฉพาะเมื่อเป็นธุรกิจจริงที่มีผู้ถือหุ้นคนไทยจริง และควรปรึกษาทนายอิสระ

ซื้ออสังหาฯ แล้วได้วีซ่าไหม

โดยลำพังไม่ได้ วีซ่าพำนักระยะยาว เช่น Long-Term Resident (LTR) มีเงื่อนไขของตนเอง โดยบางประเภทใช้การลงทุนที่กำหนด ซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ในไทยเกินมูลค่าที่ประกาศ ควรตรวจกฎล่าสุดกับสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI)

คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

• ตัดสินใจเรื่องโครงสร้างการถือครองก่อนจ่ายเงินจอง
• ถามผู้พัฒนาว่ารองรับโครงสร้างแบบใด หลายรายมีแพ็กเกจเช่ามาตรฐานสำหรับลูกค้าต่างชาติ
• นำเงินซื้อเข้ามาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และเก็บเอกสารการโอนจากธนาคาร
• ใช้ทนายความไทยที่เป็นอิสระ ไม่ใช่ทนายที่ผู้ขายแนะนำ

อ่านต่อ: สิทธิการเช่า vs กรรมสิทธิ์ในไทย และ ขั้นตอนการซื้อบ้านในกรุงเทพฯ

แหล่งข้อมูล

• ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 และการจดทะเบียน — กรมที่ดิน: dol.go.th
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บทบัญญัติว่าด้วยเช่าทรัพย์ สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน และสิทธิอาศัย
• พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (โควตาต่างชาติ)
• วีซ่า Long-Term Resident — BOI: ltr.boi.go.th

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในไทยได้ไหม

โดยทั่วไปไม่ได้ ประมวลกฎหมายที่ดินสงวนไว้ให้คนไทยและบริษัทที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก มีข้อยกเว้นแคบ ๆ ให้ถือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ หลังลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาท และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทยด้วยวิธีใด

ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของตัวบ้านในฐานะสิ่งปลูกสร้าง และจดทะเบียนเช่าที่ดินไม่เกิน 30 ปี บางครั้งร่วมกับสิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกิน

สัญญาเช่า 30+30+30 ปี ถูกกฎหมายไหม

จดทะเบียนได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี การต่ออายุเป็นคำมั่นตามสัญญาที่อาจบังคับไม่ได้กับเจ้าของที่ดินรายใหม่

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดได้ไหม

ได้ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ หากสัดส่วนต่างชาติรวมไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร และนำเงินเข้ามาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ

ใช้บริษัทไทยซื้อที่ดินได้ไหม

ได้เฉพาะเมื่อเป็นธุรกิจจริงที่มีผู้ถือหุ้นคนไทยจริง การใช้นอมินีถือที่ดินแทนชาวต่างชาติผิดกฎหมาย และอาจถูกบังคับจำหน่ายที่ดิน