ค่าใช้จ่ายซื้อบ้านในกรุงเทพฯ: ค่าโอน ภาษี และใครต้องจ่าย

สรุปสั้น ๆ: นอกจากราคาบ้าน ผู้ซื้อบ้านใหม่ในกรุงเทพฯ ควรเตรียมค่าใช้จ่ายวันโอนราว 1–3% (มากกว่านี้หากกู้) รวมถึงค่าส่วนกลางล่วงหน้า ค่าติดตั้งมิเตอร์ และค่าตกแต่ง ค่าธรรมเนียมหลักของรัฐคือ ค่าโอน 2% ของราคาประเมิน (มักแบ่งจ่ายกับผู้ขาย) ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (สูงสุด 200,000 บาท) และภาษีที่ปกติเป็นภาระผู้ขาย ได้แก่ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ใครจ่ายอะไรต่อรองได้ และระบุไว้ในสัญญา

ค่าใช้จ่ายวันโอน: ใครจ่ายอะไร

รายการ	อัตรา	คำนวณจาก	ผู้จ่ายโดยทั่วไป
ค่าธรรมเนียมการโอน	2%	ราคาประเมินราชการ	แบ่งคนละครึ่ง หรือผู้ขายจ่ายเป็นโปรโมชัน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3%	ราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า	ผู้ขาย
อากรแสตมป์	0.5%	ราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า — เฉพาะเมื่อไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ	ผู้ขาย
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย — ผู้ขายนิติบุคคล	1%	ราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า	ผู้ขาย
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย — ผู้ขายบุคคลธรรมดา	อัตราก้าวหน้า	ราคาประเมิน หลังหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง	ผู้ขาย
ค่าจดจำนอง	1% สูงสุด 200,000 บาท	วงเงินกู้	ผู้ซื้อ
ค่าจดทะเบียนการเช่า (ผู้ซื้อต่างชาติ)	1% + อากร 0.1%	ค่าเช่าทั้งสัญญา	ตามตกลง

ราคาประเมินราชการมักต่ำกว่าราคาตลาด ค่าโอนจริงจึงมักน้อยกว่า 2% ของราคาที่คุณจ่าย สำนักงานที่ดินจะคำนวณตัวเลขที่แน่นอนในวันโอน

ภาษีธุรกิจเฉพาะใช้เมื่อไร

ภาษีธุรกิจเฉพาะใช้เมื่อผู้ขายเป็นผู้ประกอบธุรกิจ เช่น ผู้พัฒนาขายบ้านใหม่ หรือเมื่อบุคคลธรรมดาขายภายใน 5 ปีนับจากได้มา ผู้ขายบุคคลธรรมดาได้รับยกเว้นหากถือครองครบ 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี กรณีนี้เสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน เมื่อซื้อจากผู้พัฒนา ผู้พัฒนามักเป็นผู้จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ตัวอย่างการคำนวณ: บ้านราคา 30 ล้านบาท

สมมติเป็นบ้านใหม่จากผู้พัฒนา ราคาประเมินราชการ 27 ล้านบาท กู้ 20 ล้านบาท และแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง

รายการ	ผู้ซื้อจ่าย
ครึ่งหนึ่งของค่าโอน 2% จาก 27 ล้านบาท	270,000 บาท
ค่าจดจำนอง 1% ของ 20 ล้านบาท (ชนเพดาน 200,000 บาท)	200,000 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่าย	0 บาท (ผู้พัฒนาจ่าย)
ค่าธรรมเนียมรัฐส่วนของผู้ซื้อ	470,000 บาท (ประมาณ 1.6% ของราคา)

หากซื้อเงินสดในกรณีเดียวกัน จะจ่ายประมาณ 270,000 บาท ตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างเท่านั้น จำนวนจริงขึ้นกับอัตราและสัญญาของคุณ

ค่าใช้จ่ายที่มักลืม

ค่าส่วนกลางและเงินกองทุน

โครงการบ้านจัดสรรเก็บค่าส่วนกลางรายเดือนต่อตารางวา เพื่อใช้กับ รปภ. งานสวน และคลับเฮาส์ ผู้พัฒนามักเก็บล่วงหน้า 12–36 เดือนในวันโอน รวมกับเงินกองทุนครั้งเดียว ขอตัวเลขทั้งสองก่อนจอง

ค่าน้ำค่าไฟ

บ้านใหม่อาจต้องจ่ายค่าติดตั้งหรือเงินประกันมิเตอร์น้ำและไฟฟ้าในวันส่งมอบ จำนวนขึ้นกับขนาดมิเตอร์และผู้ให้บริการ

ค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์

บ้านหรูมักส่งมอบในสเปกพื้นฐาน ตู้บิวท์อิน ผ้าม่าน ไฟ แอร์ทุกห้อง และงานสวน มักเพิ่มอีก 10–15% ของราคา

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี

ตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง บ้านหลังหลักที่เจ้าของถือทั้งที่ดินและบ้าน และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ได้รับยกเว้นมูลค่าประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่เกินและบ้านหลังที่สองเสียภาษีรายปีในอัตราต่ำที่เพิ่มขึ้นตามมูลค่า

ประกันภัยและการดูแลรักษา

เตรียมงบค่าประกันบ้าน ค่าดูแลสระและงานระบบ และค่าซ่อมหลังหมดประกันจากผู้พัฒนา

5 วิธีคุมค่าใช้จ่าย

1. ขอราคาประเมินราชการล่วงหน้า เพื่อประมาณค่าธรรมเนียม
2. ต่อรองว่าใครจ่ายค่าโอน ผู้พัฒนามักรับภาระช่วงโปรโมชัน
3. ตรวจว่าโปรโมชัน “ฟรีค่าโอน” รวมอะไรบ้าง ส่วนใหญ่ไม่รวมค่าจดจำนอง
4. เทียบอัตราค่าส่วนกลางระหว่างโครงการ ไม่ใช่แค่ราคาบ้าน
5. เก็บเงินสำรอง 3–5% ของราคาไว้นอกเหนือราคาตามสัญญา

หมายเหตุ: รัฐบาลเคยลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกินเกณฑ์เป็นครั้งคราว มาตรการเหล่านี้มุ่งที่บ้านราคาต่ำ จึงแทบไม่ครอบคลุมบ้านหรู ควรตรวจกฎล่าสุดกับสำนักงานที่ดิน

ที่เกี่ยวข้อง: ขั้นตอนซื้อบ้านในกรุงเทพฯ · ค่าจดทะเบียนการเช่า

แหล่งข้อมูล

• กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน: dol.go.th
• กรมสรรพากร — ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย: rd.go.th
• พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

คำถามที่พบบ่อย

ค่าโอนบ้านในไทยเท่าไร

2% ของราคาประเมินราชการ ผู้ซื้อและผู้ขายมักแบ่งคนละครึ่ง และบางครั้งผู้พัฒนาจ่ายเป็นโปรโมชัน

ใครจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อซื้อบ้าน

ปกติเป็นผู้ขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ใช้กับผู้พัฒนา และบุคคลที่ขายภายใน 5 ปี เว้นแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านอย่างน้อย 1 ปี

ค่าจดจำนองบ้านเท่าไร

1% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท

ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีไหม

บ้านหลังหลักที่ถือทั้งที่ดินและบ้าน และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ได้รับยกเว้นมูลค่าประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่เกินและบ้านหลังที่สองเสียภาษีรายปีในอัตราต่ำ