โฉนดที่ดินไทย: ประเภทเอกสารสิทธิ์และเช็กลิสต์ตรวจสอบก่อนซื้อบ้าน

สรุปสั้น ๆ: ก่อนซื้อบ้านในไทย ต้องแน่ใจว่าที่ดินเป็นโฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) ซึ่งเป็นเอกสารสิทธิ์เต็มรูปแบบที่รังวัดแล้ว และตรวจที่สำนักงานที่ดินว่าใครเป็นเจ้าของ มีภาระอะไรจดทะเบียนไว้ และมีทางเข้าออกตามกฎหมายหรือไม่ สำหรับบ้านในโครงการ ควรตรวจใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง และบริษัทผู้พัฒนาด้วย การตรวจเหล่านี้มีค่าใช้จ่ายน้อยเมื่อเทียบกับราคาของความผิดพลาด

เอกสารสิทธิ์ที่ดินในไทย

เอกสาร	คืออะไร	ขายและจำนองได้ไหม	สรุป
โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.)	กรรมสิทธิ์เต็ม มีการรังวัดและหมุดหลักเขต	ได้	ดีที่สุด
น.ส.3 ก.	หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ขอบเขตจากภาพถ่ายทางอากาศ	ได้	รับได้หากระวัง มักขอออกโฉนดได้
น.ส.3	หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ไม่มีการรังวัดแม่นยำ	ได้ หลังประกาศ 30 วัน	ความเสี่ยงสูงกว่า
ส.ค.1	แบบแจ้งการครอบครอง	โดยทั่วไปไม่ได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดก	หลีกเลี่ยง
ส.ป.ก. 4-01	เอกสารปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม	ไม่ได้	หลีกเลี่ยง

โครงการบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ แทบทั้งหมดสร้างบนที่ดินโฉนด และแต่ละแปลงมีโฉนดแยก หากโครงการบ้านหรูเสนอเอกสารประเภทอื่น ควรถามเหตุผล

อ่านโฉนดที่ดินอย่างไร

ด้านหน้าโฉนดแสดงเลขที่โฉนด ที่ตั้ง เนื้อที่ และรูปแผนที่แปลง ด้านหลังบันทึกการจดทะเบียนทุกรายการ ได้แก่ การโอน จำนอง เช่า ภาระจำยอม และสิทธิอื่น พร้อมวันที่ เนื้อที่ระบุเป็นไร่ งาน ตารางวา

• 1 ตารางวา = 4 ตร.ม.
• 1 งาน = 100 ตารางวา = 400 ตร.ม.
• 1 ไร่ = 4 งาน = 400 ตารางวา = 1,600 ตร.ม.

ดังนั้นที่ดิน “0-1-20” คือ 0 ไร่ 1 งาน 20 ตารางวา เท่ากับ 120 ตารางวา หรือ 480 ตร.ม.

เช็กลิสต์การตรวจสอบก่อนซื้อ

1. ตรวจโฉนดที่สำนักงานที่ดิน

• ขอสำเนาโฉนดที่รับรองแล้ว รวมหน้ารายการจดทะเบียนทั้งหมด
• ยืนยันว่าเจ้าของตามโฉนดตรงกับผู้ขาย (หรือบริษัทผู้พัฒนา)
• รายการจำนอง เช่า ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน และคำสั่งศาลที่จดไว้
• สำหรับแปลงของผู้พัฒนา ยืนยันว่าจะไถ่ถอนจำนองในวันโอน

2. ทางเข้าออกและแนวเขต

• ตรวจว่าแปลงมีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะตามกฎหมาย ทั้งโดยตรง หรือผ่านภาระจำยอมหรือถนนในโครงการที่จดทะเบียน
• เดินดูหมุดหลักเขต และสำหรับบ้านมือสอง พิจารณารังวัดใหม่

3. ใบอนุญาตของโครงการ

• โครงการที่ขายแปลงที่ดินควรมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ซึ่งคุ้มครองถนนและส่วนกลางให้เป็นสาธารณูปโภคของโครงการ
• ขอดูใบอนุญาตก่อสร้าง และสำหรับบ้านสร้างเสร็จ หลักฐานว่าอาคารได้รับอนุญาตให้ใช้งาน
• ตรวจผังเมืองของพื้นที่ โดยเฉพาะสิ่งที่สร้างได้บนที่ดินว่างข้างเคียง

4. ผู้พัฒนาหรือผู้ขาย

• ค้นข้อมูลบริษัทผู้พัฒนาในระบบของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า
• ดูโครงการที่เสร็จแล้วของผู้พัฒนา และการจัดการเรื่องซ่อมแซม
• สำหรับบ้านมือสอง ตรวจค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภคค้างจ่าย เพราะนิติบุคคลอาจไม่ให้บริการจนกว่าจะชำระ

5. ตัวบ้าน

• ให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจโครงสร้าง หลังคา งานกันซึม ระบบไฟฟ้า และสระว่ายน้ำ
• ประวัติน้ำท่วมของถนน และการระบายน้ำของโครงการ
• ระยะเวลารับประกัน และสิ่งที่ผู้พัฒนาต้องซ่อมหลังส่งมอบ

สัญญาณอันตรายที่ควรหยุดการซื้อ

• ผู้ขายไม่สามารถแสดงโฉนดฉบับจริง หรือชื่อในโฉนดไม่ตรงกับบัตรประชาชน
• ที่ดินเป็น ส.ค.1 หรือ ส.ป.ก. 4-01 ซึ่งโดยทั่วไปซื้อขายไม่ได้
• ทางเข้าแปลงต้องผ่านทางที่ไม่ได้จดทะเบียนบนที่ดินเพื่อนบ้าน
• “ผู้พัฒนา” ขายแปลงโดยไม่มีใบอนุญาตจัดสรร หรืออธิบายไม่ได้ว่าใครเป็นเจ้าของถนนในโครงการ
• ถูกขอให้จ่ายเงินมัดจำก้อนใหญ่ก่อนเห็นผลตรวจโฉนดหรือร่างสัญญา
• มีคนแนะนำให้ใช้คนไทยหรือบริษัทไทยถือที่ดินแทนชาวต่างชาติ
• ราคาต่ำกว่าบ้านเทียบเคียงในโครงการเดียวกันมาก และถูกเร่งให้ตัดสินใจทันที

เพียงข้อเดียวก็เป็นเหตุผลพอที่จะหยุดและปรึกษาทนายอิสระก่อนจ่ายเงินใด ๆ

สิ่งที่ผู้ซื้อต่างชาติต้องตรวจเพิ่ม

• ยืนยันว่าสัญญาเช่า (หรือสิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน) จะจดทะเบียนในโฉนด ไม่ใช่แค่เซ็นกันเอง
• ตรวจว่าผู้ให้เช่ามีอำนาจทำสัญญา คือเจ้าของตามโฉนด หรือกรรมการบริษัทที่มีอำนาจถูกต้อง
• เก็บหลักฐานว่าเงินซื้อโอนมาจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ

อ่านต่อ: ทางเลือกสำหรับชาวต่างชาติ · สิทธิการเช่า vs กรรมสิทธิ์ · ค่าใช้จ่ายวันโอน

แหล่งข้อมูล

• กรมที่ดิน — เอกสารสิทธิ์และการจดทะเบียน: dol.go.th
• พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
• กรมพัฒนาธุรกิจการค้า — ข้อมูลนิติบุคคล: dbd.go.th

คำถามที่พบบ่อย

โฉนดที่ดินคืออะไร

โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) คือเอกสารสิทธิ์ที่ดินเต็มรูปแบบของไทย มีการรังวัดแนวเขต เป็นเอกสารที่ควรเลือกเมื่อซื้อบ้าน

1 ไร่ เท่ากับกี่ตารางเมตร

1 ไร่ = 1,600 ตร.ม. หรือ 400 ตารางวา 1 งาน = 400 ตร.ม. (100 ตารางวา) และ 1 ตารางวา = 4 ตร.ม.

ตรวจสอบโฉนดที่ดินได้อย่างไร

ขอสำเนาโฉนดที่รับรองแล้ว รวมหน้ารายการจดทะเบียนทั้งหมด ที่สำนักงานที่ดิน จะเห็นเจ้าของและจำนอง สัญญาเช่า หรือสิทธิอื่นที่จดไว้